Một trong những nỗi sợ lớn nhất của người mua nhà đất là mua hớ, tức trả cao hơn giá trị thực của tài sản. Trên thị trường, giá rao bán thường được đẩy lên cao có chủ đích, và người mua thiếu kinh nghiệm dễ bị cuốn theo tâm lý sợ bỏ lỡ. Biết cách tự định giá độc lập giúp bạn đàm phán tự tin và đưa ra quyết định dựa trên con số thay vì cảm xúc.
Phương pháp so sánh trực tiếp
Cách định giá phổ biến và dễ áp dụng nhất với nhà đất dân dụng là so sánh trực tiếp. Bạn tìm những bất động sản tương đồng đã giao dịch thành công gần đây trong cùng khu vực, rồi điều chỉnh theo các yếu tố khác biệt. Lưu ý là phải dùng giá giao dịch thực tế, không phải giá rao bán, vì giá rao thường cao hơn giá chốt từ 5 đến 15%.
Khi so sánh, bạn cần điều chỉnh theo nhiều yếu tố: vị trí mặt tiền hay trong hẻm, độ rộng đường, hướng nhà, diện tích, hình dạng thửa đất vuông vắn hay méo, và tình trạng pháp lý. Hai căn cùng diện tích nhưng một căn nở hậu, một căn thóp hậu sẽ có giá khác nhau. Một mảnh đất nằm ở hẻm xe hơi quay đầu được sẽ giá trị hơn hẳn hẻm chỉ vừa xe máy.
Tách giá trị đất và giá trị công trình
Với nhà phố, bạn nên tách riêng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị căn nhà xây trên đó. Giá trị đất được tính theo đơn giá mỗi mét vuông của khu vực nhân với diện tích. Giá trị công trình được tính theo chi phí xây dựng còn lại sau khi trừ khấu hao. Một căn nhà cũ 20 năm gần như chỉ còn giá trị đất, phần xây dựng đã khấu hao gần hết, thậm chí bạn còn phải trừ chi phí đập bỏ nếu muốn xây mới.
- Đất là phần giữ và tăng giá theo thời gian.
- Công trình là phần hao mòn dần, cần định giá theo tuổi đời và chất lượng còn lại.
- Cẩn thận khi người bán cộng nguyên chi phí xây dựng ban đầu vào giá mà không trừ khấu hao.
Tham khảo khung giá và dữ liệu công khai
Bảng giá đất do nhà nước ban hành thường thấp hơn giá thị trường, nhưng vẫn là một mốc tham chiếu hữu ích để biết tương quan giá giữa các tuyến đường. Ngoài ra, bạn có thể tham khảo các nền tảng đăng tin để có cảm nhận về mặt bằng giá rao, rồi tự chiết khấu xuống để ước lượng giá giao dịch thực. Hỏi thăm những người dân sống lâu năm trong khu vực, các quán cà phê, tiệm tạp hóa cũng là cách thu thập thông tin giá thực tế mà ít người để ý.
Đánh giá yếu tố làm tăng và giảm giá
Nhiều yếu tố vô hình ảnh hưởng lớn đến giá trị. Về mặt tích cực, nhà gần trường học, chợ, bệnh viện, có giao thông thuận tiện, khu dân cư an ninh sẽ được định giá cao hơn. Về mặt tiêu cực, nhà gần nghĩa trang, bãi rác, cột điện cao thế, dưới đường dây điện, hoặc nằm trong vùng thường xuyên ngập sẽ bị trừ giá đáng kể. Đừng quên kiểm tra hướng nhà và phong thủy, vì với nhiều người mua Việt Nam đây là yếu tố ảnh hưởng đến khả năng bán lại sau này.
Bạn cũng cần tỉnh táo trước những lời hứa về hạ tầng tương lai như sắp có đường mới, sắp có dự án lớn. Nếu hạ tầng đó chưa được phê duyệt chính thức, giá trị tăng thêm chỉ là kỳ vọng, không nên trả tiền cho điều chưa chắc chắn. Người bán giỏi thường dùng những câu chuyện tương lai để hợp lý hóa mức giá cao ở hiện tại.
Khi nào nên thuê thẩm định độc lập
Với những giao dịch giá trị lớn hoặc khi bạn cần vay ngân hàng, việc thuê một công ty thẩm định giá độc lập là khoản đầu tư xứng đáng. Báo cáo thẩm định chuyên nghiệp dựa trên phương pháp khoa học và dữ liệu thị trường sẽ cho bạn một con số khách quan để làm cơ sở đàm phán. Ngay cả khi không thuê thẩm định, ngân hàng cho vay cũng sẽ định giá tài sản, và con số này thường thận trọng, phản ánh giá trị có thể thu hồi khi phát mãi, là tham chiếu rất tốt.
Định giá đúng không có nghĩa là tìm được con số tuyệt đối chính xác, mà là xác định được một khoảng giá hợp lý để bạn không trả vượt quá xa. Khi đã có cơ sở vững, bạn sẽ đàm phán bình tĩnh và sẵn sàng bỏ qua nếu người bán cố giữ mức giá phi lý. Kỷ luật về giá là thứ phân biệt người mua khôn ngoan với người mua theo cảm xúc.