Mua một căn nhà hay một mảnh đất thường là giao dịch lớn nhất trong đời của nhiều người Việt. Thế nhưng phần lớn các tranh chấp, mất trắng tiền cọc hay kiện tụng kéo dài đều bắt nguồn từ việc người mua bỏ qua khâu kiểm tra pháp lý. Trước khi đặt bút ký bất kỳ giấy tờ nào, bạn cần dành đủ thời gian để xác minh tình trạng pháp lý của tài sản một cách độc lập, thay vì tin hoàn toàn vào lời môi giới hay chủ nhà.
Xác minh sổ đỏ và thông tin thửa đất
Việc đầu tiên là yêu cầu xem bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, thường gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng. Bạn cần đối chiếu tên người đứng tên trên sổ với giấy tờ tùy thân của người bán, kiểm tra số thửa, số tờ bản đồ, diện tích và mục đích sử dụng đất. Đặc biệt lưu ý dòng ghi mục đích: đất ở lâu dài (ODT, ONT) khác hoàn toàn với đất trồng cây lâu năm hay đất nông nghiệp, dù trên thực địa có thể đã xây nhà.
Để chắc chắn sổ là thật và không bị làm giả, bạn nên mang thông tin thửa đất đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký để xin trích lục, kiểm tra. Đây là kênh chính thống cho biết thửa đất có đang bị thế chấp ngân hàng, có bị kê biên thi hành án, có tranh chấp hay nằm trong quy hoạch hay không. Một số địa phương đã cho phép tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến, nhưng dữ liệu online đôi khi chưa cập nhật, nên việc đến trực tiếp cơ quan chức năng vẫn an toàn nhất.
Kiểm tra quy hoạch và lộ giới
Một mảnh đất có sổ đỏ hợp lệ vẫn có thể vướng quy hoạch làm đường, công viên, trường học hoặc nằm trong hành lang bảo vệ kênh, sông, lưới điện. Nếu dính quy hoạch, bạn có thể không được xây dựng, hoặc xây xong vẫn bị giải tỏa với mức đền bù thấp. Hãy đến Phòng Quản lý đô thị hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường để xin thông tin quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc 1/2000 của khu vực. Đồng thời hỏi rõ lộ giới và khoảng lùi xây dựng, vì hai con số này quyết định bạn được xây bao nhiêu mét tính từ tim đường.
Làm rõ tình trạng nhân thân và đồng sở hữu
Rất nhiều giao dịch bị vô hiệu vì tài sản là của chung vợ chồng nhưng chỉ một người ký bán, hoặc đất là di sản thừa kế chưa chia mà chỉ vài người trong số các đồng thừa kế đứng ra giao dịch. Bạn cần xem giấy đăng ký kết hôn, hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của người bán; nếu tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì cả hai vợ chồng phải cùng ký, kể cả khi sổ chỉ ghi tên một người.
- Yêu cầu văn bản đồng ý bán của tất cả đồng sở hữu hoặc đồng thừa kế.
- Kiểm tra xem có ai đang ủy quyền cho người khác giao dịch hay không, và phạm vi ủy quyền tới đâu.
- Cảnh giác với các trường hợp bán gấp, giá rẻ bất thường, giấy tờ photo công chứng nhưng không cho xem bản gốc.
Đo đạc thực tế và đối chiếu ranh giới
Diện tích ghi trên sổ và diện tích thực tế đôi khi lệch nhau do đo đạc cũ hoặc do hàng xóm lấn chiếm. Trước khi mua, bạn nên thuê đơn vị đo đạc độc lập cắm mốc lại ranh giới, có sự chứng kiến của các hộ liền kề. Việc này giúp tránh tình trạng mua xong mới phát hiện hàng rào nhà bên đã lấn sang vài chục centimet, dẫn đến tranh chấp dai dẳng. Với nhà phố trong hẻm, hãy kiểm tra lối đi chung có được công nhận trên giấy tờ hay chỉ là thỏa thuận miệng giữa các hộ.
Thận trọng với hợp đồng đặt cọc
Đặt cọc là bước nhiều rủi ro nhất. Hợp đồng đặt cọc nên ghi rõ giá bán cuối cùng, thời hạn ký hợp đồng công chứng, trách nhiệm nộp thuế phí của mỗi bên, và điều khoản phạt cọc nếu một trong hai bên đổi ý. Tuyệt đối không cọc số tiền quá lớn khi chưa kiểm tra xong pháp lý. Nếu có thể, hãy đưa điều khoản cho phép hủy cọc và hoàn tiền nếu phát hiện tài sản dính quy hoạch, đang thế chấp hoặc tranh chấp mà bên bán không thông báo trước.
Hoàn tất tại phòng công chứng
Giao dịch chỉ thực sự an toàn khi được ký tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng, nơi công chứng viên có nghĩa vụ kiểm tra lại tính hợp pháp của hồ sơ. Bạn nên ưu tiên thanh toán qua ngân hàng để có chứng từ, và chỉ giao phần lớn tiền sau khi hồ sơ sang tên đã được tiếp nhận tại văn phòng đăng ký đất đai. Một quy trình kiểm tra kỹ lưỡng tuy mất vài tuần nhưng sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro có thể kéo dài nhiều năm và tốn kém gấp nhiều lần số tiền tiết kiệm được khi vội vàng.