Mua căn hộ chung cư khi dự án còn đang xây dựng, hay còn gọi là mua nhà hình thành trong tương lai, là lựa chọn của nhiều gia đình trẻ vì giá thường mềm hơn và được thanh toán theo tiến độ. Tuy nhiên đây cũng là phân khúc tiềm ẩn nhiều rủi ro, từ chậm bàn giao, sai thiết kế cho đến chủ đầu tư mất khả năng tài chính. Hiểu rõ quy trình và quyền lợi của mình giúp bạn tránh rơi vào cảnh tiền đã đóng mà nhà vẫn chưa thấy.
Kiểm tra tư cách pháp lý của dự án
Trước khi quan tâm đến thiết kế hay nội thất, hãy yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý của dự án. Một dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế được phê duyệt và đặc biệt là biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng. Quan trọng không kém là văn bản của Sở Xây dựng xác nhận dự án đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Bạn cũng nên hỏi rõ dự án có được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính hay không. Theo quy định, chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng để bảo đảm hoàn lại tiền cho người mua nếu không bàn giao nhà đúng cam kết. Văn bản bảo lãnh này là tấm khiên quan trọng, đừng bỏ qua chỉ vì tin vào danh tiếng chủ đầu tư.
Đọc kỹ hợp đồng mua bán
Hợp đồng mua bán căn hộ thường rất dài và do chủ đầu tư soạn sẵn, nghiêng về phía họ. Bạn cần đọc kỹ và thương lượng những điều khoản quan trọng, đặc biệt là phần phạt khi chậm bàn giao và phần phạt khi người mua chậm thanh toán. Nhiều hợp đồng quy định phạt người mua rất nặng nhưng lại miễn trách nhiệm cho chủ đầu tư khi họ giao trễ với đủ loại lý do bất khả kháng.
- Xem rõ cách tính diện tích căn hộ là thông thủy hay tim tường, vì hai cách này chênh nhau vài mét vuông.
- Yêu cầu phụ lục mô tả chi tiết vật liệu hoàn thiện, thiết bị bàn giao, thương hiệu thiết bị vệ sinh, sàn, cửa.
- Làm rõ thời điểm bàn giao, thời điểm bàn giao sổ hồng và trách nhiệm nếu chậm làm sổ.
- Kiểm tra phí bảo trì 2% và cách quản lý quỹ bảo trì sau này.
Tiến độ thanh toán và rủi ro dòng tiền
Ưu điểm của mua nhà hình thành trong tương lai là thanh toán theo tiến độ, thường chia thành nhiều đợt gắn với các mốc thi công. Tuy nhiên đây cũng là điểm cần cảnh giác. Nếu đóng tiền nhiều mà tiến độ xây dựng không tương xứng, rủi ro cho bạn tăng lên. Lý tưởng nhất là lịch thanh toán bám sát tiến độ thực tế, và bạn nên ra công trường kiểm tra trước mỗi đợt nộp tiền.
Hãy cảnh giác với các chương trình khuyến mãi yêu cầu đóng tiền sớm để hưởng chiết khấu lớn. Chiết khấu hấp dẫn nhưng nếu chủ đầu tư gặp khó khăn, số tiền bạn đóng trước có thể bị chôn nhiều năm. Cân bằng giữa lợi ích chiết khấu và mức độ an toàn là bài toán mỗi người mua phải tự cân nhắc.
Tìm hiểu năng lực và lịch sử chủ đầu tư
Một chủ đầu tư uy tín với nhiều dự án đã bàn giao đúng hẹn sẽ an toàn hơn nhiều so với chủ đầu tư mới, chưa có sản phẩm nào hoàn thiện. Hãy dành thời gian tìm hiểu các dự án trước của họ: có bàn giao đúng tiến độ không, chất lượng xây dựng thế nào, cư dân hiện tại đánh giá ra sao về dịch vụ vận hành. Tham gia các nhóm cư dân để nghe phản hồi thực tế thường hữu ích hơn nhiều so với lời quảng cáo bóng bẩy của nhân viên kinh doanh.
Nghiệm thu khi nhận bàn giao
Khi dự án hoàn thành và mời bạn nhận nhà, đừng vội ký biên bản bàn giao. Hãy kiểm tra kỹ từng hạng mục: tường có nứt, thấm không, hệ thống điện nước có hoạt động, cửa đóng mở êm không, thiết bị bàn giao có đúng như cam kết trong hợp đồng. Mọi sai sót cần được ghi vào biên bản và yêu cầu khắc phục trước khi nhận nhà. Một khi đã ký nhận, việc đòi chủ đầu tư sửa chữa sẽ khó khăn hơn nhiều.
Cuối cùng, hãy lưu giữ toàn bộ chứng từ thanh toán, hợp đồng, phụ lục và biên bản một cách cẩn thận. Mua nhà hình thành trong tương lai là một hành trình dài, và sự cẩn trọng ở từng bước sẽ bảo vệ khoản tiền lớn cũng như ước mơ an cư của gia đình bạn.