Với mặt bằng giá bất động sản hiện nay, rất ít người mua được nhà mà không cần đến vốn vay ngân hàng. Vay mua nhà là công cụ tài chính hữu ích, nhưng nếu không tính toán kỹ, khoản vay có thể trở thành gánh nặng khiến gia đình kiệt quệ, thậm chí phải bán tháo chính căn nhà mình mơ ước. Hiểu rõ cơ chế lãi suất, cách ngân hàng thẩm định và giới hạn an toàn của bản thân là điều bắt buộc trước khi ký hợp đồng tín dụng.
Lãi suất thả nổi và cái bẫy ưu đãi
Hầu hết gói vay mua nhà tại Việt Nam đều áp dụng lãi suất ưu đãi cố định trong 6 đến 24 tháng đầu, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi. Lãi suất thả nổi thường được tính bằng lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12, 13 tháng cộng với biên độ cố định, ví dụ cộng 3,5%. Khi hết ưu đãi, mức lãi thực tế có thể tăng đáng kể so với con số hấp dẫn ban đầu. Sai lầm phổ biến là người mua chỉ nhìn vào lãi suất năm đầu để quyết định, mà quên rằng phần lớn thời gian trả nợ sẽ chịu lãi thả nổi.
Trước khi vay, bạn hãy yêu cầu nhân viên ngân hàng tính thử bảng trả nợ cho cả giai đoạn thả nổi với một mức lãi suất giả định cao hơn, chẳng hạn 12 đến 13% một năm, để xem mình có chịu nổi không. Đừng lập kế hoạch dựa trên kịch bản đẹp nhất; hãy lập kế hoạch dựa trên kịch bản lãi suất tăng.
Hai cách tính gốc và lãi
Có hai phương pháp tính phổ biến mà bạn cần phân biệt rõ. Cách thứ nhất là dư nợ giảm dần, lãi được tính trên số tiền gốc còn lại sau mỗi kỳ, nên số tiền lãi giảm dần theo thời gian. Cách thứ hai là trả gốc và lãi cố định hàng tháng theo phương pháp niên kim, số tiền mỗi tháng bằng nhau nhưng tỷ trọng lãi trong những năm đầu rất cao.
- Với dư nợ giảm dần, tháng đầu trả nhiều nhất rồi giảm dần, phù hợp người có thu nhập ổn định và muốn tổng lãi thấp hơn.
- Với niên kim, số tiền cố định dễ lập ngân sách nhưng tổng lãi phải trả thường cao hơn.
- Luôn hỏi rõ ngân hàng đang áp dụng cách nào để không bất ngờ khi nhận bảng trả nợ.
Quy tắc an toàn về tỷ lệ trả nợ trên thu nhập
Một nguyên tắc tài chính cá nhân được nhiều chuyên gia khuyến nghị là tổng số tiền trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 35 đến 40% thu nhập ổn định của gia đình. Nếu vượt ngưỡng này, chỉ cần một biến cố như giảm thu nhập, ốm đau hay sửa xe lớn cũng có thể khiến bạn lỡ kỳ thanh toán. Hãy tính toán dựa trên thu nhập thực nhận sau thuế và bảo hiểm, không tính các khoản thưởng bấp bênh.
Ngoài tiền trả nợ, bạn còn phải dự trù chi phí phát sinh khi sở hữu nhà: phí quản lý chung cư, phí bảo trì, thuế đất, chi phí sửa chữa, nội thất. Nhiều người vay tối đa để mua được căn lớn rồi không còn tiền hoàn thiện, phải ở trong căn nhà trống trải nhiều năm.
Quỹ dự phòng và phí phạt trả trước
Trước khi vay, hãy đảm bảo bạn vẫn còn một quỹ dự phòng tương đương ít nhất 6 tháng chi phí sinh hoạt và trả nợ. Quỹ này là tấm đệm khi mất việc hoặc gặp sự cố. Đừng dồn toàn bộ tiền tích lũy vào tiền trả trước rồi vay phần còn lại với tâm thế không còn đồng nào dự phòng.
Một điểm dễ bị bỏ qua là phí phạt trả nợ trước hạn. Nếu sau vài năm bạn có tiền và muốn tất toán sớm, nhiều ngân hàng thu phí phạt 1 đến 3% trên số tiền trả trước trong những năm đầu. Hãy đọc kỹ điều khoản này, vì nó ảnh hưởng đến chiến lược trả nợ của bạn nếu thu nhập cải thiện.
Chuẩn bị hồ sơ chứng minh thu nhập
Ngân hàng thẩm định khả năng trả nợ dựa trên hồ sơ chứng minh thu nhập. Người làm công ăn lương cần sao kê lương, hợp đồng lao động; người kinh doanh tự do cần chứng minh dòng tiền qua sao kê tài khoản, hợp đồng, hóa đơn. Nếu hồ sơ thu nhập yếu, ngân hàng có thể duyệt hạn mức thấp hơn hoặc lãi suất cao hơn. Việc duy trì dòng tiền minh bạch qua tài khoản ngân hàng trong nhiều tháng trước khi vay sẽ giúp hồ sơ của bạn thuyết phục hơn.
Tóm lại, vay mua nhà không xấu, nhưng phải vay trong giới hạn mình kiểm soát được. Hãy đặt câu hỏi điều gì xảy ra nếu lãi suất tăng và thu nhập giảm cùng lúc; nếu bạn vẫn trả được, đó là khoản vay an toàn. Một ngôi nhà chỉ thực sự là tài sản khi nó không biến cuộc sống của bạn thành cuộc chạy đua trả nợ căng thẳng mỗi tháng.